Guides / Investir à distance
Investir dans une ville moyenne plutôt qu'à Paris, Lyon ou Bordeaux.
Avec 200 000 €, vous achetez 21 m² à Paris et 69 m² à Tours. Le studio parisien rapporte 3,9 % de rentabilité brute moyenne, l'appartement tourangeau 5,6 %. Voici pourquoi les villes moyennes rapportent davantage, comment choisir la bonne, et comment investir sans y habiter.
Avec 200 000 €
- 21 m²à Paris, rentabilité brute 3,9 %
- 47 m²à Bordeaux, rentabilité brute 4,5 %
- 69 m²à Tours, rentabilité brute 5,6 %
- 123 m²à Bourges, rentabilité brute 8,4 %
1. Le même budget, deux mondes
Ce que 200 000 € achètent, et ce qu'ils rapportent.
À Paris, le budget paie un studio. À Bourges, un grand T4 ou un petit immeuble. Le loyer annuel suit : 40 à 115 % de plus en ville moyenne.
| Ville | Prix au m² | Surface | Loyer annuel | Rentabilité brute moyenne |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 663 € | 21 m² | 7 826 € | 3,9 % |
| Lyon | 4 464 € | 45 m² | 8 860 € | 4,4 % |
| Bordeaux | 4 225 € | 47 m² | 9 083 € | 4,5 % |
| Tours | 2 901 € | 69 m² | 11 177 € | 5,6 % |
| Le Mans | 2 031 € | 98 m² | 13 908 € | 7,0 % |
| Bourges | 1 625 € | 123 m² | 16 837 € | 8,4 % |
Rentabilité brute moyenne = loyer moyen annuel ÷ prix de référence au m² 2025, tous logements ; Paris et Lyon, commune entière. Ni charges, ni taxe foncière, ni vacance : la rentabilité nette se calcule bien par bien.
Même constat ailleurs, prix en baisse sur cinq ans et rentabilité brute moyenne de 5 % ou moins : Boulogne-Billancourt (−9,0 %, 4,3 %), Levallois-Perret (−10,3 %, 4,1 %), Issy-les-Moulineaux (−10,6 %, 4,4 %), Neuilly-sur-Seine (−7,8 %, 3,9 %), Courbevoie (−7,7 %, 4,9 %), Montreuil (−7,7 %, 4,6 %), Versailles (−4,8 %, 4,5 %), Nantes (−5,3 %, 5,0 %). Prix en hausse, mais rentabilité brute moyenne sous 5 % : Rennes (4,7 %), Aix-en-Provence (4,7 %), Annecy (4,7 %), La Rochelle (3,8 %), Bayonne (4,1 %), Vannes (4,3 %), Cannes (4,3 %).
2. Les prix depuis cinq ans
Les métropoles reculent, les villes moyennes avancent.
Entre 2020 et 2025, Paris a perdu 10,8 % au m², Lyon 8,3 %, Bordeaux 6,2 %. Tours a pris 9,7 %, Bourges 13,7 %, Le Mans 22,3 %.
À garder en tête. Cinq ans ne font pas une loi. Paris reste le marché le plus liquide de France : on y revend vite et la vacance y est faible. La ville moyenne rapporte plus, mais demande de mieux choisir.
3. Choisir sa ville
Une ville moyenne, oui. N'importe laquelle, non.
Une rentabilité élevée peut cacher une ville qui se vide. Quatre questions avant de regarder une seule annonce.
La ville gagne-t-elle des habitants ?
Sur dix ans au moins. Une ville qui perd des habitants perd aussi des locataires.
Qui loue ?
Étudiants, jeunes actifs, hôpital, administrations : plus la demande est variée, moins le logement reste vide.
L'emploi tient-il ?
Une ville qui embauche garde ses locataires.
Peut-on revendre ?
Le nombre de ventes par an dit si un acheteur existera le jour où vous voudrez sortir.
Nous étudions ces quatre points pour chaque ville avant de chercher.
4. Notre stratégie
Acheter le bien que les autres fuient.
Depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire, un F ne le pourra plus en 2028. Beaucoup d'acheteurs fuient ces biens : c'est là que se négocient les meilleures décotes.
- RepérerUn bien classé E, F ou G, dans une ville qui gagne des habitants.
- ChiffrerLes travaux, avant l'offre, par SEREA Travaux.
- NégocierSur des chiffres : le coût des travaux justifie la baisse de prix.
- Rénover et louerUn logement rénové se loue plus cher, plus vite, et vaut plus à la revente.
5. Ils nous ont fait confiance
Trois investisseurs heureux, accompagnés par SEREA.
Des petits immeubles de rapport, dans des villes moyennes du Centre-Ouest. Montants arrondis, sans nom ni adresse.
Saumur (49)DPE G
Immeuble de 5 logements, environ 280 m², avec travaux.
- Prix négocié
- −18 %
- Travaux
- ≈ 240 000 €
- Projet complet
- ≈ 490 000 €
- Apport
- ≈ 31 000 €
- Prêt
- 20 ans + 2 ans de différé
- Valeur après travaux
- ≈ 560 000 € (+14 %)
- Cash-flow moyen
- ≈ +20 €/mois
- TRI
- 14,7 %
- Gain patrimonial à 22 ans
- ≈ 600 000 €
- Rentabilité brute
- 8,5 %
Châtellerault (86)DPE E
Immeuble de 7 logements, environ 280 m², avec travaux.
- Prix négocié
- −13 %
- Travaux
- ≈ 97 000 €
- Projet complet
- ≈ 400 000 €
- Apport
- ≈ 42 000 €
- Prêt
- 20 ans + 2 ans de différé
- Valeur après travaux
- ≈ 400 000 €
- Cash-flow moyen
- ≈ +460 €/mois
- TRI
- 18,5 %
- Gain patrimonial à 22 ans
- ≈ 760 000 €
- Rentabilité brute
- 10,7 %
Bourges (18)DPE D
Immeuble de 5 logements, environ 215 m², avec travaux.
- Prix négocié
- −4 %
- Travaux
- ≈ 64 000 €
- Projet complet
- ≈ 390 000 €
- Apport
- ≈ 34 000 €
- Prêt
- 20 ans + 2 ans de différé
- Valeur après travaux
- ≈ 440 000 € (+13 %)
- Cash-flow moyen
- ≈ +210 €/mois
- TRI
- 15,9 %
- Gain patrimonial à 22 ans
- ≈ 600 000 €
- Rentabilité brute
- 10,1 %
Chiffres prévus par le simulateur SEREA Invest pour chaque projet : rentabilité brute sur les loyers après travaux, cash-flow mensuel moyen, TRI et gain patrimonial en société à l'impôt sur les sociétés. Taux de 3,5 à 3,8 %. Ce sont des exemples, pas une promesse de résultat.
6. Investir à distance
Vous habitez loin. Nous sommes sur place.
Nous cherchons et visitons
Rapport de visite, photos, vidéo, analyse de rentabilité, négociation. Vous décidez sans faire l'aller-retour.
Nous chiffrons et suivons le chantier
Le poste où un projet à distance dérape le plus souvent. Estimatif avant l'offre, suivi jusqu'à la réception.
Nous louons et gérons
Mise en location, quittancement, charges, impayés. Plus de 200 lots gérés.
Les documents se signent par voie électronique. Nos villes : Tours, Blois, Poitiers, Angers, Le Mans, Orléans et le Centre-Ouest. Les autres questions fréquentes : investissement locatif, 14 questions.